(mon argent/timesonline) - Auparavant, les banques étaient prêtes à tout pour vendre des emprunts à leurs clients. Cela leur rapportait de l’argent et liait le client à vie. Bien entendu, des commissions de contrôle existent dans chaque pays, mais parfois, une formule approuvée suscite des questions après son entrée en vigueur. Voici quelques exemples étrangers illustrant 10 années d’excès.

1) Le prêt à 125%

L’emprunt hypothécaire "Together", tel qu’il était offert par la banque britannique Northern Rock, permettait de prêter 125% de la valeur d’une maison à ses futurs propriétaires. Ce modèle, où 95% de la valeur de la maison étaient couverts et les 30% restants étaient repris dans un prêt personnel (non couvert) au même taux d’intérêt, a rapidement été vilipendé après coup.

Les experts immobiliers affirment que certains cas d’emprunts 125% étaient justifiés vers la fin des années 90.  C’était la période au cours de laquelle des maisons (dans certains quartiers anglais) doublaient de valeur en moins de dix ans. La valeur d’une hypothèque, même dans le cas d’un emprunt 125%, représentait au final 50 à 60% du prix de vente. Mais cette période faste n’a pas profité à tout le monde… et n’a pas duré longtemps. Les personnes ayant opté pour cette formule pendant le pic immobilier (2004-2007) se trouvent à présent dans de beaux draps: ils remboursent un emprunt de 125% pour une maison qui atteint encore rarement la valeur des 100%.

2) Le prêt “8 à 10 fois votre salaire annuel"

En période faste, des banques proposaient des prêts représentant jusqu’à 9 fois le revenu brut annuel de l’emprunteur. Dans certains cas, l’emprunteur pouvait même tenir compte des bonus perçus dans son calcul du revenu brut annuel. Ainsi, la limite d’emprunt augmentait encore plus. C’est déjà beaucoup plus ambitieux que ce qui est permis en Belgique.

Exemple. En Belgique, on utilise aussi le facteur de multiplication "9", mais de nombreux montants ne sont pas pris en compte. La valeur d’une habitation belge est calculée selon la formule [9*(revenu brut annuel - 14.000€)]. Dès lors, de nombreux frais fixes sont déjà retirés du salaire multiplié par 9. En outre, il est rare, en Belgique, que la valeur totale de l’habitation soit couverte par le crédit hypothécaire. Vous obtiendrez les meilleurs crédits en empruntant autour de 80% de la valeur de l’habitation, ce qui implique que vous devriez déjà être capable de payer 1/5 de la valeur de l’habitation avec vos propres économies. Le facteur 9 se trouvera donc diminué. Un ratio sain se situe autour de 5.

Conclusion: si vous empruntez jusqu’à 9 fois votre salaire annuel, vous vous mettrez en mauvaise posture. En Grande-Bretagne, les banques n’ont pas réellement tenu compte de cela : Morgan Stanley a octroyé des prêts représentant jusqu’à 8 fois le salaire brut annuel, General Electric jusqu’à 10 fois. Et aux Pays-Bas, il y a déjà eu des enquêtes auprès de banques qui avaient octroyé des emprunts représentant 9 fois le salaire brut annuel.

3) Emprunt "devises"

L’année dernière, 90% des prêts en Hongrie ont été octroyés en devises étrangères, souvent en euros ou en francs suisses. Le cours de change avantageux effaçait presque le taux d’intérêt élevé. Dans tous les cas, vous pouviez profiter de remboursements bon marché… jusqu’au moment où votre propre devise perde du terrain face à la devise étrangère. A titre de comparaison, à l’heure actuelle un euro vaut 268 forint hongrois, contre 229 forint l’été dernier. Pour les Hongrois qui ne sont pas familiers avec les données techniques de leur emprunt, rembourser un emprunt dans de pareilles circonstances devient de plus en plus difficile.

4) Emprunt "Libor"

Les emprunteurs disposant d’un historique de remboursements difficiles, les subprimes, ont toujours obtenu des offres de prêts hypothécaires à taux élevé auprès de leur banque. Logique: au plus le risque de non-remboursement d’un crédit est élevé, au plus un banquier voudra obtenir une prime élevée pour l’emprunt. Ces dernières années, quelques organismes de prêt s'étaient spécialisé dans les crédits subprime. A la fin de la période de taux fixe, ils incitaient les clients à opter pour un taux variable. Celui-ci était lié à un Libor à 3 mois, un taux appliqué par les banques pour se prêter de l’argent entre elles. Ces derniers mois, ce taux a fortement augmenté sous la pression de la crise financière, parfois même de plus de 10%. La hausse du Libor s’est actuellement calmée, mais cela prouve que lorsqu’il y a pénurie de crédit, l’emprunteur paie cash le manque de confiance des banques.

5) Emprunt "Rover"

Le britannique Bromwich Building Society avait inventé un concept original : en concluant un emprunt chez eux, vous receviez gratuitement une voiture (Rover 200). Ce "cadeau" était offert gracieusement, car le siège de la banque se trouvait dans la même ville que l’établissement Rover de Longbridge. A lépoque, ils pensaient sans doute qu’il s’agissait d’une situation "win-win", mais la voiture s’est vite avérée être plus un fléau qu’une bénédiction. Le modèle de voiture offert ne cessait de rencontrer des problèmes de fiabilité et ne valait rien sur le marché de l’occasion. Il n’y avait donc pas beaucoup de bénéfice à en tirer. Conclusion: négociez plutôt un taux d’intérêt intéressant auprès de votre banque et achetez-vous une voiture avec l’argent que vous aurez pu économiser.