(mon argent/l'écho) - Il est de ces sujets que les professionnels de la construction et de la promotion préfèrent éviter. La TVA en est un. Aux yeux de certains d’entre eux au moins, la manière dont le système fonctionne en Belgique génère une insécurité juridique quasi permanente. Cette instabilité trouble aussi les maîtres d’ouvrage, même quand elle va dans le bon sens.

Notes de crédit

C’est le cas pour le moment avec l’abaissement de la TVA de 21 à 6 % sur la construction de logements neufs, mais à concurrence de 50.000 EUR. Plus d’un acheteur (d’un logement neuf) ou d’un appartement (même sur plan) se pose cette question : "puis-je bénéficier de cet avantage, qui revient à 7.500 EUR (la différence entre 21 et 6 % sur 50.000 EUR de travaux) si j’ai acheté un logement neuf ou entamé une construction l’an dernier?" Oui, répond-on à la Confédération Construction.

Le système prévoit que cet avantage sera accordé sur toutes les factures de 2009. Autrement dit, celui qui a entamé des travaux l’an dernier aura lui aussi le loisir de bénéficier de cette réduction de TVA, mais sur ses factures de 2009. C’est la raison pour laquelle il a été décidé que la réduction de la TVA porterait sur "une" tranche de 50.000 EUR de travaux et pas sur la première. Il n’en reste pas moins que, pour le moment, avec l’accord de l’administration de la TVA, dit-on à la Confédération Construction, les entrepreneurs et les promoteurs travaillent avec des notes de crédit.

L’avantage TVA est donc accordé sur papier en attendant la publication de l’arrêté royal qui assoira le système. Le texte de cet arrêté est actuellement au Conseil d’État. Il devrait revenir sur la table du Conseil des ministres du vendredi 30 janvier, si bien que, sauf accident, la publication au "Moniteur" et l’entrée officielle en vigueur de la mesure sont prévues pour la deuxième semaine de février.

Ventes couplées

Autre dossier à problème, celui des ventes couplées – si l’on peut dire. La Commission européenne est tombée sur le râble de la Belgique en lui enjoignant de facturer une TVA sur les transactions associant terrain et logement, c’est-à-dire les achats d’appartements neufs et de maisons de promoteur.

Les clients – et les professionnels du secteur – ont renâclé, surtout en Flandre, les terrains étant soumis aux droits d’enregistrement de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles et de 10 % en Flandre alors que la TVA, elle, est de 21 %. Pire, certains petits malins en étaient venus à gonfler (artificiellement) la part du terrain dans la transaction, ce qui avait pour effet de permettre à l’acheteur de ne payer que 12,5 % (ou 10 % en Flandre) de droits sur une partie plus importante de sa facture globale. Ces manipulations avaient provoqué quelque trouble sur le marché des terrains, notamment en Flandre, puisqu’elles avaient eu pour effet de gonfler les prix dans les statistiques. Tout cela sera bientôt terminé puisque l’Europe a donné du canon: la Belgique doit s’incliner, point à la ligne.

La TVA sera donc due à concurrence de 21 % (moins l’avantage dont question plus haut) sur l’ensemble de la transaction, mais… il y a moyen d’y échapper. Il suffit pour cela, dit-on à la Confédération Construction, que la vente du terrain et la vente du logement soient effectuées par deux sociétés distinctes. Qui peuvent fort bien être des filiales d’un seul et même groupe. Juridiquement, la formule est imparable. Mais sur le marché, il est parfaitement possible que l’acquéreur A paie 21 % de TVA sur la totalité de la transaction et l’acquéreur B 12,5 % (ou 10 %) de droits sur la quotité "terrain" et 21 % sur les briques. Ce qui fait une différence et prouve une fois encore qu’un acheteur averti en vaut deux.