(mon argent) - Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves. Vous êtes sur le point de conclure un emprunt. Mais un choix cornélien s’impose à vous: devez-vous privilégier un crédit hypothécaire à taux fixe, sûr et sans surprise, ou un taux variable, plus incertain, mais (peut-être) plus avantageux en fin de compte? Pour bien choisir, rappelons d'abord les principales différences :

• La sécurité du fixe :avec un emprunt à taux fixe, la mensualité reste inchangée tout au long du remboursement, ce qui est très sécurisant. Mais cela a un coût: le taux fixe est généralement un peu plus élevé, car la banque s'offre une marge de sécurité pour financer la vôtre. Cela dit, compte tenu de l'inflation et de la progression attendue de votre carrière (et revenus), l'impact de la mensualité fixe devrait être de plus en plus léger sur vos finances personnelles. Enfin, si les taux devaient baisser, il sera utile d'essayer de renégocier son taux à la baisse.Bilan: le taux fixe reste le chouchou des Belges qui, en finance, n'aiment pas trop le risque. 83% des crédits hypothécaires sont émis à taux fixe et 93% ont une période de fixité initiale de 10 ans ou plus.

• Le pari du variable : un emprunt à taux variable est un pari sur l'avenir car nul ne peut prédire avec certitude l'évolution des taux. Au départ, premier avantage, il est en principe moins cher que le taux fixe. De plus, s'il est difficile de prévoir l'évolution des taux, le choix de la variabilité n'est pas pour autant un saut dans le vide: les écarts possibles, à la hausse comme à la baisse, sont déterminés dès le départ. Et la législation encadre le tout, surtout au début du prêt (+1% maximum la première année, par exemple), empêchant une spirale infernale en cas d'emballement du loyer de l'argent.Enfin, de nombreuses formules permettent de définir les périodes de révision souhaités. Chez Fortis, par exemple, le taux variable est établi pour une première période de 1, 5 ou 10 ans. Passé ce délai, il est revu et fixé à nouveau pour une nouvelle période de 1 ou 5 an(s), selon le contrat de départ. Et ainsi de suite. Mais les évolutions sont limitées et encadrées. L'augmentation ne pourra jamais dépasser un certain pourcentage par rapport au taux initial, par exemple 4%. Idem pour les diminutions.

• Le crédit accordéon : à mi-chemin entre le fixe et le variable, ce crédit propose une mensualité fixe, mais un taux d'intérêt variable (révisable annuellement). La durée n'est donc pas déterminée dès le départ, et pour cause: elle sera revue selon l'évolution des taux! Si les taux montent, votre mensualité est inchangée mais la durée du remboursement s'allonge. A l'inverse, elle se raccourcit si les taux baissent…En principe, un tel crédit doit cumuler l'avantage du taux fixe (mensualité constante) et du taux variable (plus attractif), avec, ici aussi, des garde-fous: l'allongement de la durée du crédit ne pourra excéder 3 ans ou 5 ans (pour passer par exemple de 15 à 18 ans, de 20 à 25 ans, ou de 25 à 30 ans). Et, en tout état de cause, dès que la durée maximale de remboursement est atteinte, plus question de remonter votre taux si le marché poursuit sa hausse. Ce qui correspond, de facto, à une baisse de votre taux puisque votre mensualité, elle, ne bougera pas.

Ce qu'ils conseillent

Et qu'en pensent les professionnels au vu de l'évolution actuelle? Règle générale: le client reste seul maître de son choix. Comme le résume Ilse Demuyer (ING), "la perception individuelle que chaque emprunteur a de l'évolution du marché et de sa situation personnelle, restent, en fin de compte, des éléments déterminants pour le choix de la formule d'emprunt". Certes. Mais les banquiers ont malgré tout leur petite idée.

Chez Dexia, on continue globalement à privilégier le taux fixe à 20 ou à 25 ans, "plus avantageux que le révisable à 1 ou 3 ans". Mais on admet que des situations personnelles peuvent faire pencher pour le révisable: "Par exemple, si l'emprunteur est persuadé que les taux vont s'inscrire dans un mouvement baissier, ou s'il veut répartir son crédit en partie à court terme et en partie à plus long terme en fonction de ses prévisions de rentrées: évolution salariale, un héritage, etc."

Pour Maud Delbecque, Product manager Crédit Habitation chez Fortis, "économiquement, le taux variable peut se justifier. D'autant qu'avec le crédit habitation souple, il est possible de modifier par la suite sa formule de remboursement et d'opter pour un taux fixe au moment opportun. Par ailleurs, si le client souhaite diminuer sa mensualité au début, il peut opter pour une durée plus longue et raccourcir ensuite son prêt quand sa situation financière…"

Chez Argenta, vu le niveau actuel des taux, "nous conseillons d'en revenir aux prêts à taux variables, souligne Marc De Moor, membre du comité de direction. La formule qui a notre préférence est celle qui prévoit une révision du taux tous les cinq ans."

Du côté de KBC, les formules semi-fixes (15/5/5 et 20/5/5) ont valeur de référence. Elles sont mises en avant, "parce qu'elles offrent à l'emprunteur la certitude du taux fixe pendant une longue première période (15 ou 20 ans) avant révision, tout en combinant cette certitude à la flexibilité d'une formule variable. A la date de la révision, il peut utiliser 3 options gratuites: une autre variabilité, une durée du crédit raccourcie ou allongée, ou un autre système."

Au cas par cas

On laissera le dernier mot à P. Lasserre qui insiste aussi sur la nécessité de ne pas généraliser. Exemple typique? Celui du jeune couple qui achète un appartement une chambre avec un emprunt de 30 ans. Spontanément, le choix se porterait plutôt sur un taux fixe et sa mensualité sans surprise. Mauvais calcul… "Il est évident que ce premier achat est dicté par un impératif budgétaire, souligne Lasserre, et que le ménage ne va passer 30 ans dans cet appartement. Soit parce que la famille va s'agrandir et que les lieux devront trop exigus, soit, il faut bien le dire aussi, parce que le couple pourrait se séparer".

Pourquoi dès lors choisir ici un emprunt à taux fixe, plus coûteux, alors que l'on va probablement revendre l'appartement au bout de cinq ou dix ans? Dans un tel contexte, un taux variable, avec une mensualité garantie pendant les dix premières années, devrait être plus compétitif actuellement.