(mon argent) - Curieuse amnésie: s’il est propriétaire, et il y a trois chances sur quatre qu’il le soit puisque 75% des Belges sont propriétaires d’un logement au moins, il a dû oublier qu’une maison, ça n’est pas, ça n’a jamais été et ce ne sera sans doute jamais à la portée du jeune ménage – y compris le sien à l’époque. Pourtant, les trois quarts des Belges l’ont fait. Cela fait penser à ce qu’on dit de ces créateurs d’entreprise qui sont partis de rien: ils l’ont fait parce qu’ils ne savaient pas que c’était impossible.

Bulle ou pas?

Alors que les informations en provenance de ceux qui sont en première ligne sur le marché résidentiel belge – notaires, courtiers - font état d’une stagnation ou d’un tassement des prix du résidentiel l’année dernière – une année dernière dont la Banque nationale vient de confirmer qu’elle fut la pire depuis la seconde guerre mondiale -, c’est des observateurs internationaux que viennent les mises en garde. Tour à tour, plusieurs institutions ont mis en exergue la cherté de notre marché. Le Fonds monétaire international (FMI), en avril 2008, estimait que “le logement en Belgique est surévalué de 17%”. Ensuite, l’antenne belge de la banque néerlandaise ING a affirmé en février 2009 que “la restauration du niveau d’accessibilité des biens immobiliers à leur niveau de 2003 serait de 16%”, ce qui nécessiterait un ajustement des prix du même ordre. Enfin, la semaine passée, l’hebdomadaire britannique « The Economist », d'après leur base de données sur les prix du logement, montrait que c’était en Belgique que les prix avaient grimpé le plus, bien plus qu’aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, par rapport à l’évolution du revenu médian (voir www.econoshock.be/2010/belgian-real-estate-bubble/). Autrement dit, pour les uns il n’y a pas de bulle résidentielle en Belgique; pour les autres bien. Etonnant, non, cette divergence de vues?

Deux constats viennent renforcer la thèse de ceux qui pensent qu’il n’y a pas de bulle résidentielle dans notre pays. Ou, du moins, pas de bulle inquiétante. Des ondulations sont toujours possibles.

Prix alignés sur le PIB

Le premier constat vient de l’international, en l’occurrence du réseau américain d’agences immobilières ERA. Ce dernier publie chaque année un "Europe Market Survey" dont on peut notamment déduire de la dernière version (2008-2009) que dans la plupart des pays d’Europe, les prix du résidentiel sont et restent alignés sur le produit intérieur brut (PIB) par habitant. Le tableau ci-dessous montre que la Belgique figure en bonne position dans le double classement PIB et prix du logement. Si surévaluation il y a, elle n’est que d’une place sur neuf. Si… surévaluation il y a puisque, par rapport aux autres pays d’Europe, le prix moyen du résidentiel est chez nous dans la partie basse du classement. Alors que la France, dont le PIB par tête est inférieur, se classe, elle, nettement plus haut dans le hit-parade des prix. C’est plutôt chez nos voisins du Sud qu’il y a surévaluation!

Produit intérieur brut et prix moyen du logement

* Ex-République fédérale uniquement (Allemagne de l’Ouest)

Source: 2008 / 2009 ERA Europe Market Survey Report

2009: pas une année de crise

Deuxième constat, celui effectué par Marc Dekeuleneer, président de la Commission d’étude sur le marché du logement de l’Union des géomètres experts de Belgique (UGEB). L’UGEB publie chaque année au printemps les résultats des travaux de cette commission d’étude. En avant-première, Marc DeKeuleneer confie que « sur la base des chiffres actuellement collectés pour 2009, je ne me souviens pas d’avoir constaté des accidents. Alors qu’au sortir de la crise immobilière précédente, 1989-1990, il y a eu des accidents". Des accidents? "Oui, des biens achetés à des prix fort élevés qui ne trouvaient plus preneur quelques années plus tard. Je n’ai rien vu de pareil l’an passé". Pourtant 2009 était bien une année de crise? "Non. La situation était très mauvaise au dernier trimestre 2008 et au premier trimestre 2009". La question reste ouverte: d’où vient la divergence de vues entre certains observateurs étrangers et les autochtones sur la situation réelle du marché du logement dans notre pays, sachant que pour qu’il puisse acquérir un bien immobilier, l’acheteur doit disposer des capitaux ou des revenus nécessaires? Affaire à suivre...