(mon argent) - Repeindre les châssis extérieurs, remplacer le revêtement de sol ou étendre et rénover lasalle de bains: autant de travaux normalement à charge du bailleur. Mais que se passe-t-il si votre locataire se retrousse volontiers les manches et souhaite les réaliser lui-même?

Un bon contrat

"Les bons comptes font les bons amis, surtout lorsqu'il s'agit de locataires qui réalisent de petits ou grands travaux", annonce Geert Inslegers de la VOB, la plateforme flamande des syndicats de locataires. «Il faut convenir d’emblée de qui prend quoi à son compte». Cet accord peut être inscrit dans un «contrat de location avec rénovation» ou bail de rénovation. Il décrira clairement les travaux qu’effectuera le locataire et spécifiera le délai nécessaire pour les réaliser. Le contrat doit aussi stipuler la contrepartie du bailleur et la durée de cet engagement. Cette durée ne doit pas nécessairement être liée à celle des travaux. «Selon la loi sur les baux d’habitation, les baux de rénovation doivent être établis par écrit. Sans quoi les engagements pourront être contestés», précise Geert Inslegers. Il est également préférable d'enregistrer le contrat. Cette tâche revient au bailleur.

Locataires nouveaux ou existants

Vous pouvez souscrire un contrat de rénovation avec unnouveau locataire mais aussi avec un locataire existant, pendant la durée du contrat de location. «Ce sont généralement les locataires qui prennent l'initiative », affirme Geert Inslegers. Mais il arrive également que des considérations financières soient à l’origine de baux de rénovation. «Parfois, le locataire satisfait aux conditions requises pour bénéficier de l’une ou l’autre prime, et non le bailleur.» Pensez à la réduction fiscale pour les investissements destinés à économiser l’énergie ou à certaines primes régionales.

Pour tous les goûts

Dans le cas du bail de rénovation, le bailleur et le locataire conviennent de qui supporte quels frais. «Généralement, le locataire prend tous les frais à sa charge. On peut également envisager que le propriétaire mette le matériel à sa disposition et que le locataire réalise les travaux», explique Geert Inslegers. Le bailleur est en tout cas tenu de fournir une contrepartie. Cette contrepartie peut prendre différentes formes. Vous pouvez convenir avec le locataire de réduire le loyer pendant une période déterminée, voire de le supprimer totalement. Mais aussi de ne pas revoir le loyer pendant une période donnée ou de ne pas l’adapter à l’évolution de l’indice santé. «Pour permettre au locataire de bénéficier du fruit de ses efforts pendant un minimum de temps, le propriétaire peut également renoncer à la possibilité de résilier le contrat de location avant l’échéance», suggère Geert Inslegers. Selon l’ampleur des travaux, la période peut être inférieure ou supérieure à neuf ans. «Nous conseillons de toute manière au locataire de ne pas conclure de contrat de rénovation à trop court terme. Le risque existe qu’il doive quitter la maison à la fin du contrat, et qu’il ne puisse donc profiter que très peu des fruits de son travail», selon Geert Inslegers. Le locataire peut toujours résilier le contrat de location moyennant le respect du délai de préavis. Mais il sera obligé de terminer les travaux ou de payer un dédommagement au bailleur.

Aucune condition minimale

Au contraire de ce qui prévaut dans le cas du contrat de location ordinaire, il n’est pas nécessaire que l’habitation satisfasse aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité pour conclure un bail de rénovation. L’habitation peut ne pas être équipée d’eau courante, par exemple. Cependant, les travaux prévus doivent au moins pallier ces manquements. Après la rénovation, l’habitation devra donc satisfaire à ces exigences élémentaires. Les travaux de rénovation réalisés doivent être décrits précisément, et démarrer dans un délai raisonnable. La période prévue pour réaliser les travaux doit raisonnablement suffire. Autre aspect financièrement important: le bailleur ne peut pas exiger de loyer pour la période convenue pour l’exécution des travaux.

Réception 

«Une fois les travaux terminés, ceux-ci doivent être réceptionnés en présence du bailleur et du locataire. Le bailleur pourraalors vérifier que le locataire a respecté ses obligations contractuelles. Il est d’ailleurs recommandé d'établirunnouvel état des lieux intermédiaire à cemoment», conseille Geert Inslegers.